전월세 전환 계산기

전세 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 집주인이 받을 수 있는 월세 상한, 그리고 계약을 갱신할 때 올릴 수 있는 보증금·월세 상한을 계산해 드려요. 주택 임대차 기준이에요.

전월세 전환율 상한

보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때는, 바꾸는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘을 수 없어요(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조).

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%

기준금리가 3.00%라면 3% + 2% = 5%가 10%보다 낮으니 전환율 상한은 연 5%예요.

계산식: 월세 상한 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12

예를 들어 전세 보증금 3억 원을 보증금 1억 원으로 낮추고 나머지 2억 원을 월세로 바꾸면, 2억 원 × 5% ÷ 12 = 월 약 83만 3천 원이 월세 상한이에요.

보증금·월세 5% 인상 상한

• 계약 기간 중 보증금이나 월세를 올려 달라는 요구(증액청구)는 지금 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없어요(제7조 제2항).
• 계약을 하거나 금액을 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없어요(제7조 제1항).
• 임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신하면 같은 조건으로 계약한 것으로 보고, 보증금과 월세는 제7조의 범위(5%) 안에서만 바꿀 수 있어요(제6조의3 제3항).
• 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있어요(제7조 제2항 단서).

계약갱신요구권 한눈에 보기

자주 묻는 질문

월세를 보증금으로 바꿀 때도 전환율 상한이 있나요?

법은 "보증금을 월세로 바꾸는 경우"의 상한만 정하고 있어요. 월세를 보증금으로 바꾸는 경우는 법정 상한이 없어서, 이 계산기의 "보증금으로" 결과는 같은 전환율을 썼을 때의 참고 금액이에요.

새로 계약할 때도 5% 상한이 적용되나요?

5% 상한은 기존 계약 중의 증액청구와 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우에 적용돼요. 다른 임차인과 새로 맺는 계약은 당사자끼리 금액을 정해요.

보증금도 올리고 월세로 일부 바꾸면 어떻게 계산하나요?

보증금 인상분과 월세 전환분이 섞이면 계산이 복잡해져요. 먼저 5% 인상 상한으로 올릴 수 있는 최대 보증금을 확인한 뒤, 그중 월세로 바꾸는 부분에 전환율 상한을 적용해 보세요. 다툼이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

전환율 상한을 넘게 월세를 정했으면 어떻게 되나요?

법은 상한을 "초과할 수 없다"고 정하고 있어요. 이미 더 냈다면 돌려받을 수 있는지 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보세요.

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참고: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의3·제7조·제7조의2, 「주택임대차보호법 시행령」 제9조, 한국은행 기준금리 추이 (2026년 11월 확인)