양도소득세 계산기 (주택)
집을 팔 때 내는 양도소득세와 지방소득세를 계산해 드려요. 개인이 국내 주택 한 채를 파는 경우 기준이에요.
살 때 낸 취득세, 사고팔 때 낸 중개수수료, 확장·샷시 같은 공사비(자본적 지출) 등 증빙이 있는 비용이에요.
중과는 양도일 기준 조정대상지역에 있는 주택이 대상이고, 제외되는 주택도 많아요. 해당되는지 잘 모르면 세무서에 확인하세요.
취득 당시 조정대상지역이었다면 비과세를 받으려면 2년 이상 거주해야 해요.
양도소득세 계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 장기보유특별공제: 3년 이상 가진 집은 양도차익의 일부를 빼 줘요(소득세법 제95조).
- 기본공제: 1년에 한 번 250만 원을 빼요(제103조).
- 세율 적용: 보유기간과 주택 수에 따라 세율을 곱해요(제104조).
- 지방소득세: 양도소득세의 10%가 더 붙어요(지방세법 제103조의3).
1세대 1주택 비과세
1세대가 집 한 채만 가지고 있다가 팔면, 아래 요건을 갖춘 경우 양도소득세가 없어요(소득세법 제89조 제1항 제3호, 시행령 제154조).
- 보유 2년 이상
- 살 때 조정대상지역이었다면 그 기간 중 2년 이상 거주
- 양도가액이 12억 원 이하. 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분 비율만큼만 과세해요.
12억 원 초과 고가주택: 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액 (시행령 제160조). 예를 들어 15억 원에 팔았다면 양도차익의 20%(3억 ÷ 15억)에만 세금이 붙어요.
장기보유특별공제율
| 보유·거주 기간 | 일반 (표 1) | 1세대 1주택 보유 (표 2) | 1세대 1주택 거주 (표 2) |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20%~30% (1년마다 +2%, 15년 이상 30%) | 40% | 40% |
1세대 1주택 공제율(표 2)은 보유기간 중 2년 이상 거주했을 때만 받을 수 있어요(시행령 제159조의4). 보유와 거주 공제율을 더해서 최대 80%까지 빼 줘요. 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없어요(제95조 제2항).
양도소득세 세율
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 방식 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 과세표준 × 6% |
| 1,400만~5,000만 원 | 15% | 84만 원 + 초과분 15% |
| 5,000만~8,800만 원 | 24% | 624만 원 + 초과분 24% |
| 8,800만~1억5천만 원 | 35% | 1,536만 원 + 초과분 35% |
| 1억5천만~3억 원 | 38% | 3,706만 원 + 초과분 38% |
| 3억~5억 원 | 40% | 9,406만 원 + 초과분 40% |
| 5억~10억 원 | 42% | 1억7,406만 원 + 초과분 42% |
| 10억 원 초과 | 45% | 3억8,406만 원 + 초과분 45% |
- 단기 양도 (주택): 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60% (제104조 제1항 제2호·제3호)
- 다주택 중과: 조정대상지역 주택을 1세대 2주택이면 기본세율 +20%p, 3주택 이상이면 +30%p (제104조 제7항). 보유 2년 미만이면 단기 세율과 비교해 큰 세액을 내요.
보유 2년 이상 주택의 중과 배제(유예)는 2026년 5월 9일까지 양도한 주택 등에만 적용됐어요(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2). 그 뒤 양도분은 중과 대상인지 다시 확인해야 해요. 다만 지역·가격 등으로 중과에서 빠지는 주택도 많아요.
신고와 납부
- 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해요(제105조 제1항). 예를 들어 11월 20일에 잔금을 받았다면 다음 해 1월 31일까지예요.
- 1세대 1주택이어도 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 세금이 생기므로 신고·납부해야 해요.
- 홈택스(hometax.go.kr)에서 직접 신고할 수 있어요.
자주 묻는 질문
- 취득일과 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
- 원칙은 잔금을 치른 날(대금을 청산한 날)이에요. 잔금 전에 소유권 이전 등기를 먼저 했다면 등기 접수일이 기준이에요(소득세법 제98조, 시행령 제162조). 날짜 하나로 비과세나 세율이 바뀔 수 있으니 계약서와 등기부등본으로 확인하세요.
- 필요경비로 인정되는 건 뭔가요?
- 살 때 낸 취득세, 사고팔 때 낸 중개수수료, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시처럼 집의 가치를 높인 공사비 등이에요. 도배·장판 같은 단순 수리비는 보통 인정되지 않아요. 영수증이나 계좌이체 내역 같은 증빙을 꼭 보관하세요.
- 일시적 2주택인데 비과세 받을 수 있나요?
- 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택처럼 비과세를 받을 수 있는 특례가 있어요(시행령 제155조). 요건이 복잡하니 이 경우에는 "1세대 1주택"으로 계산해 보고 세무서에 꼭 확인하세요.
- 손해를 보고 팔았어요.
- 양도차익이 없으면 양도소득세도 없어요. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실을 합칠 수 있는 경우가 있으니 세무서에 확인하세요.
함께 보면 좋은 계산기
참고: 국가법령정보센터 「소득세법」 제55조·제89조·제95조·제98조·제103조·제104조·제105조, 「소득세법 시행령」 제154조·제155조·제159조의4·제160조·제162조·제167조의10, 「지방세법」 제103조의3 (2026년 11월 확인)